Was ist eine Sale & Lease Back Finanzierung?

Sale & Lease Back ist eine Alternative zur klassischen Bankfinanzierung (Investitionsdarlehen, Immobilienkredite). Der Unternehmer verkauft ein im Eigentum des Unternehmens stehendes Wirtschaftsgut wie z.B. eine Maschine oder eine Immobilie an eine Leasinggesellschaft. Dabei kann es sich sowohl um ein Bestandsgut des Anlagevermögens als auch um eine Neuinvestition handeln. Im Anschluß an den Verkauf mietet das Unternehmen das Wirtschaftsgut für eine festgelegte Mietdauer zurück und zahlt einen festen regelmäßigen Mietzins. Durch den Verkaufserlös generiert der Unternehmer Liquidität, die er für die allgemeinen Erfordernisse seines Unternehmens nutzen kann.

Warum sollte eine Sale & Lease Back Finanzierung in Betracht gezogen werden?

• Gerade bei Immobilien kann ein höherer Finanzierungsgrad erreicht werden als bei klassischen Hypothekendarlehen
• Durch die Realisierung von stillen Reserven (Wertzuwächse) wird Liquidität generiert
• Gebundenes Kapital in nicht-betriebsnotwendigen Assets kann freigesetzt werden und das Unternehmen fokussiert sich auf Bereiche des Kerngeschäftes

Insbesondere im Immobilienvermögen eines Unternehmens schlummern regelmäßig große stille Reserven. Aber auch im Anlagenbereich findet man sehr häufig weitestgehend abgeschriebene Assets, deren wirkliche Nutzungsdauer und damit auch Zeitwert deutlich höher ist. Durch ein Sale & Lease Back werden diese nicht bilanzierten Werte für das Unternehmen freigesetzt und erhöhen durch die zufließende Liquidität den finanziellen Freiraum. Bei Betriebsimmobilien kommt dazu noch der Umstand, daß die Amortisationsdauer einer Immobilieninvestition wesentlich länger ist als bei operativen Investitionen, die unmittelbar dem Produktionsprozeß dienen. Die damit verbundene lange Kapitalbindung reduziert die finanziellen Spielräume für Investitionen wie z.B. für Maschinen, IT oder für Forschung & Entwicklung.

Für einen Unternehmer, der Renditemaximierung betreibt, ist es weniger sinnvoll, Investitionen in Immobilien zu tätigen, als für reine Immobilieninvestoren. Bei letzteren steht die Substanzerhaltung ihrer Investition bei gleichzeitig geringem Wertrisiko im Vordergrund, so daß die Renditeerwartung vergleichsweise niedrig ist. Der Unternehmer legt dagegen seinen Fokus voll auf das eigentliche operative Geschäft. Über ein Sale & Lease Back von z.B. Betriebsimmobilien kann er seine Finanzierungsstrategie darauf ausrichten.

Was sind die Vorteile einer Sale & Lease Back Finanzierung?

1. Finanzierung der vollen Investitionshöhe

Bei klassischen Bankdarlehen wird i.d.R. eine teilweise Finanzierung der Investition durch Eigenmittel des Unternehmens erwartet. Banken bewerten das Wirtschaftsgut auf Basis von „Loan-to-value“ Berechnungen und finanzieren damit nur zwischen ca. 60-80% der Anschaffungs­kosten. Bei einem Sale- und Lease back werden dagegen i.d.R. 100% der Investitionskosten vom Leasinggeber übernommen.

2. Weiter Zugriff auf das verkaufte Wirtschaftsgut

Auch nach Verkauf des Wirtschaftsgutes („sale“) bleibt dem Unternehmen durch die gleichzeitige Unterzeichnung einer Mietvereinbarung („lease back“) der „Nutzungswert“ voll erhalten, d.h. das Unternehmen hat weiter vollen Zugriff auf die verkauften Wirtschaftsgüter.

3. Flexible Konditionen des Leasingvertrages

Sowohl die Laufzeit des Leasingvertrages als auch die Rückübertragung des Wirtschaftsgutes am Ende der Leasing-Laufzeit können flexibel vereinbart werden. Ebenso können z.B. bei Immobilien Erweiterungsinvestitionen der Immobilie wie aber auch Untervermietungen gemeinsam mit dem Leasinggeber arrangiert werden.

4. Fristengerechte Refinanzierung

Bei der Finanzierung einer Investition durch klassische Bankdarlehen fallen in der Regel Kreditlaufzeit und betriebswirtschaftliche Nutzungsdauer auseinander. Dadurch wird der Kredit regelmäßig lange vor tatsächlichem Ende der Lebensdauer des Wirtschaftsgutes zurückgeführt, d.h. die Tilgungszahlungen auf den Kredit übersteigen die Abschreibungen. Bei einem Sale & Lease Back gleichen sich dagegen die Finanzierungszahlungen (Tilgungskomponente) und kalkulatorische Kosten (Abschreibung auf Basis betriebswirtschaftlicher Nutzungsdauer) bei entsprechender Wahl der Leasingdauer an.

5. Keine Covenants

Im Gegensatz zu klassischen Bankdarlehen enthält ein Sale & Lease Back keine einzuhaltenden Finanzkennzahlen. Der Leasinggeber erhält durch den Kauf des Leasinggutes die Eigentumsrechte und ist über den Leasingvertrag Vermieter, aber nicht Kreditgeber des Unternehmens.

Wann kommt eine Sale & Lease Back Finanzierung für Ihr Unternehmen in Frage?

• Langfristige Finanzierungsalternative für Güter des Anlagevermögens
• Ergänzung des Finanzierungsmix
• Ausgeschöpfter Finanzierungsrahmen bei Hausbanken
• Dringender Liquiditätsbedarf
• Im Vorfeld eines Verkaufs des Unternehmens

Während klassische Finanzierer wie Banken, Sparkassen und Volksbanken ihre Kreditwürdigkeits­prüfung auf die Gesamtsituation des Unternehmens abstellen, fokussieren Leasinggebers auf die Werthaltigkeit des Anlagegegenstandes. Damit können sie sowohl für Unternehmen mit Investment Grade Rating wie auch für Kreditnehmer mit schlechterem Rating attraktive Finanzierungen anbieten.

Gerade in Zeiten, in denen die Finanz- und Ertragszahlen eines Unternehmens keinen weiteren Spielraum für Bankkredite erlauben, sind Sale & Lease Back Finanzierungen oft die einzige Liquiditätsquelle. Da Leasinggeber über profunde Kenntnisse der Werthaltigkeit der Leasinggüter verfügen, können sie zeitnah entscheiden und damit Liquidität zur Verfügung stellen.

Plant der Unternehmer sein Unternehmen zu verkaufen, kann der vorherige Verkauf von Betriebsimmobilien oder anderen langfristigen Positionen des Anlagevermögens den Unternehmenswert erhöhen. Siehe hierzu auch die Capitalmind Investec Insights zu diesem Thema https://staging-o.capitalmind.com/de/wert-von-unternehmensimmobilien-freischalten/

Welche Vermögenspositionen eignen sich für ein Sale & Lease Back?

Klassische Wirtschaftsgüter für ein Sale & Lease Back sind Maschinen und Immobilien. Allerdings kommen auch andere langlebige Wirtschaftsgüter wie z.B. Patente & Lizenzen, EDV (Hard- & Software) oder u.U. auch Lagerpositionen dafür in Frage.

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